建商續命丹：建照延長兩年，房市危機暗藏玄機

最近可以看到房市買氣真的降溫了，限貸真的產生影響，不過上有政策下有對策。

這裡科普一下，蓋房子需要建造執照，一般而言視樓層數增加，大多是2~3年不等的時限，在建築法裡面原本就有1年的展延期，但當超過展延後的期限時，這張建照就失效了得重新申請。

另一方面建築業其實是財務槓桿很大的行業，以每坪單價來看他們得要先花10萬元買入土地，再花10萬元興建成本把房子蓋起來，以彰化這裡透天大概可以賣到25~30萬。

也就是如果不借錢，建商得要準備20萬才能賺10萬，然後所有的錢要卡住兩三年直到交屋後才能拿到錢，等於三年做一筆生意。

大多數建商會覺得這樣太慢了，所以他們買了土地後就會拿去貸款，建照申請下來也會拿去貸款，這樣就有多餘的資金可以尋覓下個土地。

因為建照也是貸款的條件之一，所以建照有效是很重要的，但另一方面只要有施工就要給下包錢，順利的情況下案開了拿銀行借來的錢先運作，房子邊蓋有一些材料、工錢的支出，只要到房子賣出去之前不要見底，錢一到位又可以拿錢去滾更多錢。

但現在買方開始觀望，這個流程就有問題了，因為一家公司可能有多個案場，本來C案場只要等A案場的房款進來，就有足夠的資金開始動工，A案場如果賣得不夠好或預期會不好賣，那為求保險C案場最好是緩著點。

但能緩多久？原本最大的阻礙是建照的有效期，施工要時間，趕工要額外成本，本來只有1~2年的空間可以彈性調整，如果沒有其他資金到位，或是房市沒有及時回溫，這家公司可能就會遇到問題。

為什麼要講這個呢？因為最近有些縣市送上了「續命丹」，一口氣就給建商延長2年的建築期限，目前看到桃園、台中、彰化都已經自動延長兩年了。

要等房市崩盤的人可能要失望了，我相信也不只上面這些縣市，其他縣市也會陸續跟上的。

因為一次給2年代表現在建商資金問題真的很嚴重了，大家希望的是房價下降，建商大規模的倒閉也不是一般人想看到的(尤其是我算是營造業從業人員)。

要知道疫情期間也給過工期自動展延，但當時是一年一年給，而當時的時空背景是因為疫情大缺工，鋼筋漲了快翻倍，海運也受阻許多材料卡在海上進不來。

這種情況下政府看不行了，先給建商緩個一年，又過了一年看情況還是很嚴峻，才又給了一年的期限。

雖然最後同樣給了兩年，但當時是一年一年給，現在是一次給兩年，理由是缺工缺料及關稅，這些問題應該沒有疫情時來得嚴重吧。

所以合理懷疑，在我們看不到的地方，許多建商真的已經快撐不下去了，因此我認為這個政策乍看很扯，但或許也是沒有其他辦法了。