買房不買房?給你另一個角度的思考

 有關買房的問題一直是見仁見智,光從買房跟租房哪個划算就足以讓人爭論不休,房價會繼續上漲或是已經過熱也各持己見,有關這些岐見已經有很多數據可以佐證各方看法了,只是每個人會用自己的需求去解讀罷了,今天我想從另一個角度來切入這個話題。


買房的人分兩種,投資客與自住客,投資客來說房子就是一種投資工具,因此買不買房很簡單,看預期未來會不會獲利而已毋庸多贅。而自住客就比較複雜,如果房價上漲可以感覺自己資產增加(雖然不一定會賣),而且不用怕租約到期要被迫搬家,與擁有自己的家的安定感也是不可取代。但花費來說畢竟跟租房比起來似乎是買不如租,對自住客來說買房還有其他好處嗎。

有的,買房還有一個常被忽略的好處,就是貸款的能力,房貸的利率是一般人可取得最低利、年限最長的貸款,除了買房時可以貸到70~80%的資金(等於五倍槓桿)外,在每個月的還款中其實也算是一種儲蓄,不管是用理財型房貸或是一般的增貸,都能達到這個效果。

在房價不變的情況下,房屋增貸可能會略低於原本貸款的額度,例如原本貸了500萬,之後還了本金100萬,要再增貸時可能上限只能給到430左右,也就是說只能再貸30萬出來。但如果已經還了夠多本金的話,還是能再貸出相當的資金運用,而且利率低核貸又快,不論是投資或是應急用都十分方便。

為了想要利用房貸的優勢來做投資,因為房貸的年化報酬率是-1.5%以上,所以當你有足夠的現金,且認為當前股市位於高檔的情況下,可以先將資金拿去付頭期款,或提前償還房貸,做為資金停泊的方式,在股市回到你認為合理的估值時,再將資金貸出投入指數化的投資。

這麼做的前提是相信指數化投資加上時間的複利,為了達成目的,購房時要控制每月還款金額在收入的1/3以下(30年期),而且除了還房貸外,應該還要有一定部位的定期定額指數化投資,房貸的部分則是做為股市有回檔時可以加碼的部位,因為不可能將每月還款的金額拿去投入指數化投資,所以這麼做可以兼顧還款與投資效益。

如果相信人類的生產力會不斷上升,那股市終究會上漲,在運氣不好的狀況,可能股市下跌後並沒很快回到原點,讓我們假設股市在五年後才又回到原點(回測股市5年的年化報酬是-3%~+28%),五年內支出是房貸利率,假設是1.5%,大約損失增貸部分的7.7%,而獲利則是下跌時增貸部分上漲的幅度,考慮到每個人貸款條件不同,但如果能在15%以上的幅度進場,能得益的機率很大。至於股市回到原點是否後要出清增貸部位償還貸款就看個人選擇及還款能力了,還是以不造成生活負擔的方向思考即可。

在退休規劃上,可以將房屋價值與其他投資合計評估,因為在年老時還能利用現在新興的以房養老貸款,雖然看起來銀行是賺到,但錢財生不帶來死不帶走,或許行有餘力會想留些東西給後代,但如果自顧不暇時還是得先顧好自已。因此回到標題,小資族該買房嗎,我的答案是能負擔得起且有自住需求的一律建議買房,可以一次解決你退休規劃(的一大部分)、資金停泊並帶來自有房屋的種種心理好處。
三明治先生
三明治先生
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